Bebauung Neue Ortsmitte

Vorstellung Planung, weiteres Vorgehen und Beschluss


Zeitnah nach dem Baubeginn der neuen Mehrzweckhalle im Juli 2014 begannen die Überlegungen über mögliche Nachfolgenutzungen für das frei werdende Gelände am Standort der bisherigen Turn- und Festhalle (Kirchstraße 7).

Im Zuge einer Klausurtagung Anfang November 2014 äußerte der Gemeinderat den Wunsch, dass an diesem Standort eine „Neue Ortsmitte“ entstehen soll, die neben einem Gebäude mit Wohnungen, gewerbliche Nutzung und ärztliche Versorgung auch weiterhin einen öffentlichen Platz für die Neukircher Bevölkerung bietet.Ähnliche Wünsche kamen auch von Seiten der Bürgerinnen und Bürger aus Neukirch im Zuge der am 11.05.2015 stattgefundenen Informationsveranstaltung. Neben Anforderungen an die „Neue Ortsmitte“ selbst, wurden dabei auch Wünsche in Bezug auf generationsübergreifendes Wohnen, Städtebauliche Aspekte oder Verbesserungen im öffentlichen Personennahverkehr geäußert. Letzteres führte nicht zuletzt zur Gründung des „Bürgerbus Neukirch e.V.“, der in diesen Tagen seinen „Dienst“ in Neukirch aufnimmt.In der Folgezeit wurden von Seiten der Verwaltung verschiedenste Gespräche im Zusammenhang mit den vorgelegten Anregungen und Ideen geführt. Die Eigentümer der umliegenden Grundstücke wurden in diese Gespräche ebenso mit einbezogen wie Träger von verschiedenen Pflegeeinrichtungen. Leider kam von allen bekannten Trägern von stationären Pflegeeinrichtungen Absagen, da zum eine die Gemeinde zu klein ist um eine solche Einrichtung wirtschaftlich zu betreiben. Zum anderen machen gesetzliche Vorschriften es immer schwieriger eine solche Einrichtung zu betreiben. Die bis dahin erlangten Ergebnisse und Erkenntnisse wurden in der öffentlichen Gemeinderatssitzung am 14.09.2015 vorgestellt.Im Herbst 2015 erfolgte eine Besichtigungsfahrt des Gemeinderats zu verschiedenen (teils ähnlich konzipierten) Einrichtungen in der Umgebung. Danach wurden Überlegungen angestellt, wonach die Umsetzung des Projekts „Neue Ortsmitte“, unter Berücksichtigung der eingegangenen Wünsche und Anregungen, durch die Gemeinde Neukirch selbst erfolgen soll.Auf Grund der rasant gestiegenen Flüchtlingszahlen und der damit verbundenen Anmietung der alten Turn- und Festhalle durch das Landratsamt kam die Umsetzung der „Neuen Ortsmitte“ ein wenig ins Stocken. Erst nachdem klar war, dass die letzten Flüchtlinge bis Ende 2016 die Halle verlassen (und der Mietvertrag im März 2017 mit dem Landkreis ausläuft) werden konnte mit den Abrissplänen für die alte Turn- und Festhalle und damit auch mit der Planung für die „Neue Ortsmitte“ fortgefahren werden.Verschiedene Machbarkeitsstudien und Renditeberechnungen führten zu dem Ergebnis, dass die Umsetzung des Projekts „Neue Ortsmitte“ mit den Vorgaben im öffentlichen Vergaberecht und einem geschätzten Investitionsvolumen von über 6 Mio. Euro durch die Gemeinde Neukirch selbst nur schwer zu bewältigen wäre. Auch das Landratsamt Bodenseekreis, als Rechtsaufsicht der Gemeinde Neukirch, hat auf diesen Umstand und die damit verbundenen Risiken hingewiesen.Auf Grund dieser Hürden und Risiken entschieden sich Gemeinderat und Verwaltung im Frühjahr 2017 auf eine eigenständige Umsetzung des Projekts „Neue Ortsmitte“ zu verzichten und stattdessen einen Teil des Grundstücks auf dem die alte Turn- und Festhalle stand zu verkaufen. Dieser geplante Grundstücksverkauf ist jedoch an die Vorlage und Umsetzung eines Realisierungs-, Nutzungs- und Bebauungskonzeptes gebunden, d. h. der Verkauf erfolgt nur an einen Investor, der bereit ist, das Grundstück nach bestimmten Vorgaben der Gemeinde Neukirch zu entwickeln. Zur späteren Nutzung des Gebäudes werden folgend Vorgaben gemacht:Untergeschoss:Tiefgarage mit sämtlichen, für das Gebäude baurechtlich notwendigen Stellplätzen, sowie Technik- und Nebenräumen
Erdgeschoss: Öffentliche und gewerbliche Nutzung einschließlich Räumlichkeiten für Arztpraxis, Familientreff, Gemeinwesenarbeit und öffentlichem WC
Obergeschosse:
Barrierefreie Wohnungen in unterschiedlicher Größe
 Der restliche Teil des Grundstücks, auf dem der unter anderem der Wochenmarkt und ähnliche kleine Veranstaltungen stattfinden, ist von diesem geplanten Verkauf nicht betroffen. Diese Fläche soll weiterhin im öffentlichen Eigentum der Gemeinde Neukirch verbleiben. Die Entscheidungsbefugnis in Bezug auf die spätere Platzgestaltung obliegt weiterhin der Gemeinde und dem Gemeinderat. Dazu soll noch im Herbst mit den Planungen für die Gestaltung dieses Platzes sowie mit dem angrenzenden Kirchenvorplatz aufgenommen werden um zeitnah nach Fertigstellung des Gebäudes auch mit der Platzgestaltung fertig zu sein.In Zusammenarbeit mit Herrn Gustke vom Büro StadtLandPlan aus Stuttgart wurden die entsprechenden Ausschreibungsunterlagen erarbeitet und der Grundstücksverkauf am 14.10.2017 und noch einmal am 09.12.2017 öffentlich ausgeschrieben. Gleichzeitig wurden 31 Unternehmen aus der Region in einem persönlichen Anschreiben auf das Projekt der Gemeinde Neukirch aufmerksam gemacht.In der Folgezeit zeigten insgesamt fünf Unternehmer Interesse an der Umsetzung des Projekts. Bis zum Ablauf der Bewerbungsfrist am 31.01.2018 lagen zwei Bewerbungen für die „Neue Ortsmitte“ in Neukirch vor. Nach Auswertung der beiden Angebote fanden am 02.03.2018 und 10.04.2018 zwei Jury-Sitzungen (Gemeinderat + drei externe Städteplaner als Jurymitglieder) statt, bei denen die beiden Vorschläge aus architektonischen Aspekten beurteilt und die Umsetzung der gemeindlichen Forderungen geprüft wurden.Im Ergebnis sprach sich die Jury für den Vorschlag der teba Wohnbau Immobilien GmbH & Co. KG aus Tettnang aus und beauftragte die Verwaltung auf der Basis des vorliegenden Angebots in die Verhandlungen mit der Fa. teba einzutreten.In den letzten Wochen fanden bereits erste Gespräche mit der Baurechtsbehörde und eventuellen Nutzern der geplanten Geschäftsräume statt. Dabei zeigte sich, dass für eine Belegung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss mit einem Einzelhandel- / Gastronomiebetrieb wohl kaum ein Betreiber gefunden werden kann. Herr Schumacher von der teba Wohnbau berichtete, dass er mit etlichen Betreibern Gespräche geführt habe. Entweder habe er keine Nachricht erhalten oder eine Absage. Um einen Leerstand in diesem Bereich zu vermeiden haben sich Gemeinderat, Verwaltung und Investor darauf geeinigt, auf die Planung eines Einzelhandels- / Gastronomiebetriebs im Erdgeschoss zu verzichten und stattdessen diesem Bereich alternativ zu beplanen.Trotz dieser Entwicklung sind Gemeinderat und Verwaltung davon überzeigt, dass eine gewisse Nahversorgung für Neukirch überaus richtig ist. Es wird daher versucht, das bestehende Einzelhandelsgeschäft in der Schulstraße 15 auch künftig zu erhalten.Herr Johansen vom Architekturbüro wwa aus München sowie Herr Schumacher von der teba Wohnbau Immobilien stellten in der Sitzung die Konzeption vor. Diese kann auch auf der Homepage der Gemeinde (unter Aktuelles) eingesehen werden.Bürgermeister Schnell gab zudem bekannt, das die Gemeinde das neben liegende Grundstück vor Kurzem erwerben konnte. Herr Johansen stellte in der Präsentation auch eine mögliche Bebauung dieses Grundstücks dar. Derzeit wird davon ausgegangen, dass für das Bauvorhaben bis spätestens Ende 2018 eine Baugenehmigung vorliegt. Je nachdem wann die Fa. teba dann mit der Baumaßnahe beginnt und bei einer angenommenen Bauzeit von ca. 1 ½ bis 2 Jahren, könnte mit einer Fertigstellung der Maßnahme Mitte / Ende 2020 gerechnet werden.Parallel erfolgt die Gestaltung des „Marktplatzes“ durch die Gemeinde Neukirch selbst. Auf Grund der räumlichen Nähe der beiden Projekte ist hier eine frühzeitige und enge Absprache mit dem Investor erforderlich. Auch die Anträge auf Fördermittel aus dem Entwicklungsprogramm ländlicher Raum (ELR) und dem Ausgleichstock machen eine frühzeitige Freiflächenplanung in diesem Bereich unumgänglich.Der Gemeinderat beschloss einen Teilfläche der Grundstücke Flst. Nr. 36 und 34 an die Fa. teba Wohnbau Immobilien GmbH & Co. KG aus Tettnang zu verkaufen.. Grundlage für den Verkauf ist dabei die Ausschreibung der Gemeinde Neukirch zum Grundstücksverkauf und zur Neubebauung des Marktplatzes in Neukirch vom Oktober 2017.https://www.dropbox.com/s/ghdhh36qrbbeq2i/TOP%203%20Neue%20Ortsmitte.pdf?dl=0